Devi vendere casa ma hai bisogno di una quotazione del valore del tuo immobile? Ecco alcuni consigli utili per calcolare una stima di massima prima di rivolgerti a un professionista

Casa mia, casa mia, per piccina che tu sia, tu mi sembri una badia

Come si calcola il prezzo Verissimo… e per questo motivo se sei il proprietario di casa non dovresti MAI fare una valutazione della tua casa ma affidarti ad un’agenzia immobiliare (come sceglierla?) oppure provare a seguire i miei consigli senza farti coinvolgere dai sentimenti.

Visto che la valutazione immobiliare è un argomento che interessa diversi soggetti, da chi vende proprietà immobiliari a chi compra per se come prima casa, da chi investe in immobili agli addetti ai lavori, con questa guida vorrei darti uno strumento gratuito per stabilire il prezzo di acquisto o di vendita di un immobile.

Ti farò vedere come effettuare una stima oggettiva dell’immobile, ma sia chiaro che in una compravendita entrano in campo anche variabili soggettive che non faranno coincidere il prezzo di vendita con la valutazione. Ad esempio il proprietario di un immobile che deve vendere con urgenza perché deve trasferirsi, potrebbe decidere di dare un valore minore alla casa a differenza di un proprietario che non ha esigenze di vendere.

Il prezzo base di un immobile è dato, in sostanza, dalla superficie commerciale in mq dell’immobile moltiplicata moltiplicato per il “valore a mq di zona” per immobili della tipologia e della misura presa in considerazione.

Superficie commerciale, come si calcola?

Non tutte le parti di un immobile contribuiscono con lo stesso “peso” a determinare la superficie commerciale. In pratica, la superficie commerciale è data dalla superficie totale dell’unità immobiliare comprensiva di tutti i muri interni + i muri perimetrali (solitamente tutti i muri ammontano al 5% della superficie interna calpestabile) a cui andranno sommati eventuali balconi (calcolati al 33%) e terrazze e/o giardini (anch’essi calcolati per 1/3, cioè al 33% fino a 100 mq).

Balconi, terrazze e giardini contribuiscono alla superficie commerciale al 33%

Determinare il valore al Mq

Grazie ad un servizio online gratuito ed accessibile a tutti, offerto dall’Agenzia delle Entrate, possiamo determinare il valore a metro quadrato di un fabbricato in qualsiasi località italiana. È un semplicissimo motore di ricerca che mette in evidenza le quotazioni medie degli immobili per ogni comune e città d’Italia. È un servizio utilissimo per chi deve comprare o vendere casa, e attraverso questa banca dati sarai informato sui valori aggiornati di mercato.

  1. in alto a destra c’è un comodissimo box di ricerca per toponimo dov’è possibile digitare l’indirizzo dell’immobile sul quale vogliamo effettuare la valutazione;
  2. una volta geo localizzato l’immobile dobbiamo visualizzare in quale zona OMI si trovi, cliccando su “Visualizza zone OMI” in alto a sinistra;
  3. la mappa sarà adesso colorata diversamente per zone OMI diverse, basta cliccare sulla zona di nostro interesse e selezionare nel menù a tendina la destinazione dell’immobile (Residenziale, Commerciale, Produttiva, Terziaria).

Adesso abbiamo i valori di mercato al mq minimo e massimo suddiviso per tipologia (Abitazione, Villa, Box, Posto auto.. ecc.) per immobili in stato conservativo normale. Facciamo una media aritmetica del valore minimo e massimo al mq, moltiplichiamo il risultato per la superficie commerciale ed avremmo il nostro prezzo base.

Il prezzo base non basta

A determinare il prezzo dello specifico immobile che vogliamo comprare o vendere contribuiscono una serie di ulteriori elementi, i quali vanno ad accrescere o a diminuire in misura abbastanza precisa il prezzo base appena calcolato. Tali elementi sono:

  1. le caratteristiche interne dell’unità immobiliare: in particolare, esposizione, luminosità, vista e piano (gli attici ed i piani alti valgono di più);
  2. il suo livello di qualità: il buono stato e una distribuzione “moderna” degli spazi, entrambi tipici di case nuove o ristrutturate, non aggiungono valore al prezzo base, perché sono dati per scontati, ma lo abbattono fino al 30% (il costo della ristrutturazione) se mancano;
  3. le caratteristiche ed il livello di qualità dello stabile: un bell’atrio, un giardino curato, materiali pregiati, etc., fanno lievitare il prezzo base;
  4. i servizi di zona: accresce il valore la presenza di aree verdi, vicinanza di mezzi di trasporto, centri commerciali, scuole, e così via.

Determinare quanto queste caratteristiche influiscono non è semplice, con il calcolo del prezzo base e se la tua casa si trova in buone condizioni, sicuramente puoi farti un idea ma se vuoi stimare con precisione il prezzo di mercato del tuo immobile puoi richiedere una valutazione a domicilio gratuita di un nostro agente. Comodo, veloce e gratuito!

Valutazione immobili

Update 1/4/2016: Online le quotazioni immobiliari di Palermo del II semestre 2015
Update 1/11/2016: Online le quotazioni immobiliari di Palermo del I semestre 2016

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