Prezzi del mercato tradizionale troppo alti? Esistono modalità alternative con condizioni più vantaggiose garantendo comunque la sicurezza necessaria.

L’asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante offerte e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore offerente.
Le aste immobiliari possono essere di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico. In questo articolo ti parlerò delle Aste immobiliari giudiziarie.
L’asta immobiliare giudiziaria è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni. Ricorrono alle aste giudiziarie i creditori dell’esecutato che – attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati – desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

Chi può partecipare?

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta. Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente.

Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge). L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Le caratteristiche delle aste giudiziarie

Ecco gli elementi essenziali che caratterizzano le aste giudiziarie:

  • La Perizia. Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile: l’identificazione catastale, la planimetria, le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi; vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità. Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato). La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Inoltre, se l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la perizia può essere consultata anche online, insieme all’avviso d’asta.
  • L’ordinanza di Vendita. Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero:
    – se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista
    – il prezzo base
    – i termini e le modalità del deposito della cauzione
    – la data ultima per la presentazione delle offerte
    – l’udienza per la gara tra gli offerenti
    – il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).
  • Il custode giudiziario. Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso. Chiunque sia interessato a partecipare a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita.
  • L’avviso di Vendita. L’avviso di vendita, o d’asta, è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso contiene:
    – l’indicazione del bene posto in vendita;
    – la data, l’ora e il luogo dell’asta;
  • La Pubblicità. E’ dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di un immobile mediante:
    – l’affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale 
    presso il quale si svolge il procedimento esecutivo;
    – la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;
    – una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale 
    di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

Partecipare all’Asta

L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso. Le aste immobiliari possono avvenire senza incanto o con incanto.

Nell’asta senza incanto l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo non può comunque essere inferiore al prezzo base indicato nell’avviso d’asta. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.
L’asta con incanto è una particolare modalità di attuazione della vendita nell’espropriazione forzata, consistente in una pubblica gara tra offerenti. Si dispone dopo una vendita senza incanto andata deserta.
I documenti visionabili per verificare l’interesse alla partecipazione a una gara d’asta sono:

  • L’avviso di vendita, che contiene gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il suo valore, nonché ogni altra indicazione già contenuta nella perizia e che si ritiene utile pubblicare;
  • La perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita. L’immobile oggetto di vendita può essere visionato previo accordo con il custode giudiziario nominato dal giudice delle esecuzioni.

La presentazione della domanda

  • Offerta in busta chiusa: ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento.
  • Offerta con incanto: ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento.

La partecipazione alla gara

  • Gara in busta chiusa: ogni partecipante alla vendita dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita. In caso di presentazione di una sola offerta aumentata di 1/5 si procede all’aggiudicazione. Si procede all’aggiudicazione anche in presenza di una sola offerta pari al prezzo base, salvo il dissenso del creditore procedente presente in aula. In caso di più offerenti, si terrà una gara tra gli stessi partendo dall’offerta più alta; l’ammontare del rilancio minimo obbligatorio viene indicato nell’avviso d’asta. Presentata l’offerta, la stessa non può essere ritirata; in caso di gara, se l’offerente non si presenta l’aggiudicazione sarà a favore dell’offerta più alta.
  • Gara con incanto: ogni partecipante all’incanto dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, e proporre offerte in aumento rispetto al prezzo base con rilancio obbligatorio il cui ammontare è specificato nell’avviso d’asta. Se l’offerente non partecipa all’incanto personalmente o a mezzo di un procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo (non si presenta o ritira l’offerta in asta prima che si apra la gara con il rilancio minimo obbligatorio), la cauzione verrà restituita solo nella misura dei 9/10 dell’intero; la restante parte (1/10) è trattenuta come somma sanzionatoria, quale deterrente contro eventuali “azioni di disturbo”.

Aggiudicazione provvisoria e definitiva

  • Vendita in busta chiusa: nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo.
  • Vendita con incanto: nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria, soggetta all’aumento di 1/5, da effettuarsi nei dieci giorni successivi all’asta. Decorso tale termine l’aggiudicazione diviene definitiva.

Pagamento e decreto di trasferimento

L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita. I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari; in questo caso, nei termini di versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato.
La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

Il decreto di trasferimento è un atto del giudice delle esecuzioni che trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Contiene inoltre l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto; costituisce titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio. Riporta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscano ad obblighi assunti volontariamente all’aggiudicatario.

Se sei interessato alle Aste Giudiziarie Immobiliari a Palermo contattaci per una consulenza professionale gratuita.

Fonte: Guida del Consiglio Nazionale del Notariato

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