Le aste immobiliari, sia giudiziarie sia dismissive, possono avvenire anche in modalità telematica, adattando le procedure alle rispettive discipline, e possono essere gestite da vari operatori. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha realizzato, in collaborazione con la società Notartel S.p.a., un sistema informatico in grado di gestire l’asta telematica con le maggiori garanzie in termini di sicurezza.

Il Notariato italiano si è già dotato di:

  • una rete intranet che collega, con modalità sicure, tutti i notai italiani uniformemente distribuiti sul territorio nazionale;
  • un sistema di controllo degli accessi (Identity and Access Management), in grado di identificare con modalità sicure i soggetti che si autenticano, verificandone i ruoli (notai, collaboratori, coadiutori) e le rispettive autorizzazioni;
  • un sistema di conservazione a norma di documenti elettroniciin grado di assicurarne oltre alla conservazione in luogo sicuro, anche l’esibizione e il mantenimento della validità giuridica nel tempo;
  • chiavi di firma elettronica qualificate, che attestano la qualifica di notaio in esercizio.

Le aste telematiche notarili si tengono presso il notaio “banditore” e i notai “periferici” delegati dal giudice delle esecuzioni, indicati nel bando d’asta e presenti su tutto il territorio nazionale.
Nell’asta telematica il notaio svolge una funzione di intermediario qualificato che da un lato è in grado di rendere comprensibili le nozioni tecnico-giuridiche al partecipante all’asta, verificandone la volontà, e dall’altro è in grado di identificare in maniera certa il partecipante sia prima che durante la fase dell’incanto, evitando pericoli di turbativa d’asta ed eseguendo anche i controlli previsti dalla normativa in materia di antiriciclaggio.

Il sistema, infine, non richiede che il partecipante si munisca di propri sistemi di autenticazione, rendendolo quindi immediatamente fruibile dalla generalità degli utenti.
Per realizzare tutto ciò, accanto alla figura del gestore centrale del sistema (Notartel), e del notaio banditore, è stata prevista la figura del notaio periferico, il cui compito è quello di fungere da terminale della rete, per consentire l’accesso in modalità sicura all’offerente da remoto.

Chi ricorre alle aste telematiche e perché

Ricorrono all’asta telematica i soggetti che intendono vendere all’asta beni immobili o aziende che abbiano un mercato ultralocale o nazionale.

Chi partecipa e perché

Come nel caso delle aste tradizionali, ad eccezione del debitore (solo per le aste giudiziarie) può partecipare all’asta telematica qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), che voglia aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta mediante l’offerta di una somma di denaro, preferendo per essa la forma telematica.
La procedura telematica è sicura perché si mantengono inalterate le garanzie di:

  • responsabilità del notaio;
  • consapevolezza del partecipante;
  • identificazione degli offerenti;
  • verifica della validità delle offerte;
  • commerciabilità dei beni;
  • controllo della documentazione di corredo;
  • trasparenza delle procedure;
  • esecuzione dei controlli in materia di antiriciclaggio e di antiterrorismo.

L’asta notarile telematica offre inoltre garanzie tali da escludere:

  • la perdita della cauzione a causa della clonazione delle password di accreditamento da parte di terzi;
  • la turbativa d’asta con false offerte;
  • l’interposizione fittizia di soggetti che non vogliono apparire o non possono partecipare all’asta.

Infine, rispetto all’asta tradizionale, l’asta telematica presenta altri indubbi vantaggi per chi partecipa, il quale:

  • non deve territorialmente spostarsi per presentare l’offerta;
  • non subisce la pressione psicologica dovuta alla presenza fisica di altri partecipanti alla fase dell’incanto.

I soggetti delle aste telematiche notarili

I soggetti delle aste immobiliari telematiche sono:

  • l’offerente: colui che partecipa all’asta con un’offerta;
  • l’intermediario: il notaio – banditore e periferico – in grado di effettuare un’autenticazione “forte” sul sistema informatico che gestisce l’asta, e che garantisce l’identità di uno o più offerenti nonché la validità delle offerte;
  • Il sistema informatico qualificato per la gestione delle aste (gestore centrale). Consiste in un’applicazione informatica operante su server connessi in rete intranet, dotati di un sistema di controllo degli accessi e autenticazione “forte”, gestito da un “provider” qualificato in grado di garantire:
    – il tracciamento di tutte le transazioni effettuate;
    – la loro marcatura temporale, la loro riservatezza e sicurezza mediante sessioni di collegamento sicure e criptate;
    – il trattamento equo di tutte le sessioni coinvolte e tempi di risposta entro limiti certi;
    – la capacità di operare con moneta elettronica gestita dal sistema interbancario o da altri circuiti bancari ufficiali nazionali e/o internazionali (solo per le aste giudiziarie).

La rete intranet collega con modalità sicure tutti i notai italiani, uniformemente distribuiti sul territorio nazionale. Il sistema controlla gli accessi di coloro che si autenticano, verificandone i ruoli; conserva i documenti elettronici, ne garantisce l’esibizione e il mantenimento della validità giuridica nel tempo.
Nell’asta immobiliare telematica le offerte in busta chiusa devono essere convertite in formato digitale e rese segrete; in tal modo viene garantita la coesistenza delle classiche offerte cartacee con le offerte digitali cifrate.

Come si svolgono le aste telematiche

Il sistema di aste telematiche garantisce sessioni d’asta sicure e riservate; è realizzato in modo da poter essere utilizzato da chiunque, anche da chi non ha una particolare dimestichezza con l’informatica.

Il notaio banditore e i notai periferici indicati nel bando d’asta presso i quali si recano fisicamente i partecipanti all’asta hanno il compito di identificare gli offerenti, verificare la validità delle offerte, trasmettere le offerte
segrete, versare le cauzioni, trasmettere le offerte a rilancio.
Le offerte possono essere presentate in formato elettronico con l’aiuto del notaio periferico, oppure nel tradizionale formato cartaceo e spedite al notaio banditore con posta ordinaria.
Il giorno della gara, il notaio banditore apre le buste contenenti le offerte cartacee alla presenza dei partecipanti che le hanno presentate, e scarica dal sistema elettronico le offerte digitali; quindi dà inizio alla gara di incanto, alla quale possono partecipare sia gli offerenti che fisicamente si trovano negli studi dei notai periferici, sia gli offerenti presenti nello studio del notaio banditore, i quali vengono registrati nella piattaforma informatica della procedura telematica.

Nello specifico, sono previste le seguenti fasi:

Fase della costituzione del lotto immobiliare. Il notaio banditore inserisce i dati relativi all’immobile messo all’asta e i documenti pertinenti; viene così creato il lotto d’asta, con la possibilità di inserire la documentazione che ne certifica lo stato, nonché di accesso alla medesima da parte degli interessati.

Fase delle offerte segrete. L’offerente versa la cauzione nelle modalità previste dall’avviso d’asta; si reca da un qualsiasi notaio sul territorio nazionale, che verifica la costituzione della cauzione e lo assiste nella predisposizione dell’offerta digitale, che viene resa segreta mediante certificato digitale (la cosiddetta offerta cifrata). Una volta che è stata depositata, l’offerta non può essere ritirata e decade se la vendita si conclude con l’aggiudicazione a favore di un altro offerente. Il notaio periferico trasmette al sistema informatico l’offerta digitale cifrata. Il gestore centrale, nel giorno e nell’ora stabiliti dal bando d’asta per la gara, rimosso il primo livello di segretezza (prima cifratura), mette a disposizione del notaio banditore l’offerta munita solo della seconda cifratura, in modo che il notaio banditore attraverso la sua chiave privata possa provvedere a decifrare il contenuto dell’offerta. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si apre una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo. Il notaio banditore apre la seduta d’asta, procede all’apertura delle buste e dei file contenenti le offerte, registra le offerte nel sistema e, in caso di asta senza incanto, dichiara aggiudicato il lotto al migliore offerente, oppure dà inizio alla fase dell’incanto.

Fase dell’incanto. Il notaio banditore e i notai periferici identificano gli offerenti e verificano il versamento della cauzione. Il notaio banditore apre la seduta d’asta, consentendo ai notai periferici di collegarsi al sistema. Il sistema gestisce in tempo reale tutte le offerte di rilancio provenienti dai notai (periferici e banditore), creando in automatico la graduatoria delle offerte. Il notaio banditore aggiudica il lotto immobiliare al migliore offerente, e redige il verbale d’asta. Tutta la documentazione relativa all’asta viene trasmessa al sistema di “conservazione a norma” del Notariato, che ne garantisce il mantenimento e l’esibizione in un momento successivo.

Il trasferimento dell’immobile. L’aggiudicatario diventa titolare del bene oggetto dell’asta con l’emissione del provvedimento da parte del giudice (aste giudiziarie) o con la stipula dell’atto di compravendita (aste dismissive). In questo caso l’atto, di norma, viene stipulato dal notaio banditore o periferico secondo la sede del notaio presso il quale è stata presentata l’offerta.

Quanto costa partecipare all’asta notarile immobiliare telematica?

L’offerente non deve essere dotato di nessun dispositivo per la partecipazione all’asta, e deve solo corrispondere il compenso dovuto al notaio periferico per il suo intervento professionale nel ricevimento dell’offerta e per la partecipazione all’eventuale gara da remoto. Il cittadino potrà chiedere al notaio un’indicazione preventiva di spesa. Le imposte dovute in occasione di acquisti all’asta sono le stesse previste per le compravendite tradizionali.

Se sei interessato alle Aste Giudiziarie Immobiliari a Palermo contattaci per una consulenza professionale gratuita.

Fonte: Guida del Consiglio Nazionale del Notariato

Share Button