Prima di vendere o comprare casa è necessario stipulare il cosiddetto “preliminare di vendita”. Scopriamo cos’è e perché bisogna redigerlo.

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Preliminare di vendita – www.ristrutturareunacasa.it

Preliminare di vendita

Il contratto preliminare di vendita è quel contratto con il quale il proprietario dell’immobile si obbliga a vendere la casa di abitazione ad un acquirente al prezzo stabilito nel contratto medesimo. Si impegnano, quindi, a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà dall’uno all’altro. Esso serve ad impegnare entrambe le parti a risolvere gli eventuali problemi che non consentono la vendita immediata dell’immobile (ad esempio la ricerca di una nuova casa per il venditore, oppure la ricerca di un finanziamento per l’acquirente). Noi di CasaRapido consigliamo, prima di stipulare il contratto preliminare, di constatare lo stato dell’immobile, l’assenza di formalità pregiudizievoli (ipoteche), la regolarità urbanistica (controllare se esiste o meno un certificato di abitabilità), l’assenza di vizi o difformità, il regolamento di condominio (principalmente per constatare l’assenza di eventuali pendenze condominiali da parte del venditore) e la conformità degli impianti dell’immobile alle normative in tema di sicurezza. Per poter vendere casa sono necessari diversi documenti: qui troverete un elenco completo con tutta la documentazione necessaria per vendere casa.

Trascrizione del preliminare di vendita

È opportuno che, tra venditore e acquirente, avvenga la trascrizione del preliminare attraverso i Registri Immobiliari, eseguita dal notaio per autentificare il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. Se non avvenisse la trascrizione al notaio, il venditore potrebbe vendere tranquillamente l’immobile ad altre persone, e in questo caso l’acquirente che ha concordato precedentemente con il venditore la sua voglia di acquistare quell’immobile lasciandogli un acconto, potrà chiedere al giudice solo un risarcimento danni. Mentre, con la trascrizione nei Registri Immobiliari, si produce un effetto “prenotativo” e quindi vi è la certezza che l’immobile sarà presto dell’acquirente che ha effettuato la trascrizione. Nel caso in cui, dopo aver firmato il preliminare una delle due parti decida di non procedere più nella compravendita di quell’immobile, l’altra parte può instaurare una causa. Secondo l’art. 2932 del codice civile, il Tribunale può rendere quel preliminare “definitivo”: ciò significa che l’acquirente acquisterà obbligatoriamente quell’immobile pagandolo al prezzo stabilito. Per quanto riguarda il prezzo, la trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto.

Pera la registrazione sono dovute:

  • L’imposta di registro di 200 € fissa indipendentemente  dal prezzo della compravendita (codice tributo 104T o 109T)
  • L’imposta di boll0, pari a 16€ ogni 4 facciate (od ogni 100 righe) per n.3 copie firmate in originale del preliminare
  • Marca da bollo di 16€ per l’APE in copia conforme all’originale
  • Marca da bollo di 2€ per ogni visura/planimetria allegata.

Le marche da bollo devono avere la stessa data o antecedente alla sottoscrizione del contratto.
Quando il contratto prevede un passaggio di denaro, è dovuta l’imposta proporzionale di registro, nella misura del:

  • 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria (codice tributo 109T)
  • 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita (codice tributo 109T).

In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare. Nel caso in cui vi siano delle condizioni sospensive (es: erogazione di un mutuo), le imposte dovute sul passaggio di denaro saranno versate al verificarsi della condizione sospensiva.
Oltre all’imposta di registro, dovrà essere pagato anche  l’onorario del notaio ragguagliato al valore della cessione (circa 600 euro per un immobile di 300.000 euro).

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Acquistare casa – www.trovacasaplus.it

Tempi per la registrazione del preliminare di vendita

A prescindere se la trascrizione sia avvenuta o meno, il contratto preliminare, se non è stato dal notaio, deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione. Se la registrazione avviene dopo 20 giorni, si può incorrere in delle sanzioni che possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell’applicazione delle norme tributarie).

Cos’è la proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto viene presentata dal potenziale acquirente per manifestare l’intenzione di acquistare l’abitazione a determinate condizioni. Bisogna rivolgersi ad un’agenzia immobiliare (se vi trovate a Palermo rivolgetevi all’agenzia immobiliare CasaRapido, sita in Via del Bersagliere, 45) che seguirà la trattativa e vi fornirà di un modulo prestampato per la presentazione della proposta. Questa deve essere accompagnata da una caparra, ma se la proposta non fosse accettata dal venditore, il mediatore (cioè l’agente immobiliare) restituirà i soldi all’acquirente. Se invece la proposta d’acquisto venisse accettata, entrambe le parti sarebbero obbligate a stipulare il contratto definitivo di compravendita. In questo caso, a seconda delle clausole inserite nella proposta, sarà possibile stipulare un contratto preliminare di compravendita oppure andare direttamente dal notaio con le condizioni indicate nella proposta di acquisto. È consigliabile stipulare un contratto preliminare per garantire ulteriori controlli e verifiche per essere sicuri dell’acquisto dell’immobile.

Riassumendo la Proposta ha l’obiettivo di trovare un accordo ed il preliminare di compravendita quello di definirlo in modo da non dare spazio ad ulteriori modifiche. La vendita ed il trasferimento della proprietà non sono ancora conclusi definitivamente, però sono stati presi tutti gli accordi preliminari.

Per una consulenza gratuita sulla vendita o sull’acquisto di un immobile, per avere maggiori delucidazioni sul preliminare d’acquisto o sulla sua trascrizione, rivolgetevi all’agenzia immobiliare CasaRapido di Palermo.

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