Se si dovesse credere alle apparenze, trovare casa dovrebbe essere molto semplice: basta guardare i cartelli per strada, girare un pò sul Web per trovare migliaia di offerte. L’unico problema, semmai, dovrebbe essere l’imbarazzo della scelta. La realtà dimostra che le cose possono andare molto diversamente: la ricerca spesso diventa un estenuante tour de force, che non di rado si conclude stipulando due compromessi. Il primo con il venditore. Il secondo, con le aspirazioni che si avevano all’inizio della ricerca.

Per limitare le perdite di tempo e lo stress da ricerca bisogna innanzitutto chiarirsi che cosa si vuole, quanto si può effettivamente spendere (capendo prima di ogni altra cosa se si può acquistare in contanti o no), come e dove cercare. L’acquisto di una casa è un’operazione molto delicata in quanto necessita di vari passaggi procedurali, contratti da stipulare, carte da firmare e nell’iter che porta dall’avvio della trattativa al rogito, possono incontrarsi molte insidie: possono esserci problemi dell’immobile stesso (irregolarità urbanistiche, ipoteche) o del venditore. Ciò, il più delle volte, porta il cittadino ad affidarsi ad esperti del settore, le Agenzie immobiliari, che offrono attività di consulenza nella ricerca dell’immobile, di gestione dei primi contratti e, in generale, di assistenza nelle varie fasi della compravendita. Oggi, i compratori sono più esigenti e più informati! Il compratore è tanto importante quanto il venditore: uno non può esistere senza l’altro. Grazie alle esigenze dei compratori è arrivata anche in Italia (già molto presente nei paesei anglosassoni) la nuova figura professionale che si lega solamente al compratore ed ha il compito di cercare la casa che lui desidera e di curare solo ed esclusivamente i suoi interessi, un vero e proprio rapporto fiduciario “monomandatario”: il Flat Hunter (oppure Home Hunter)

Ecco otto regole per acquistare una casa al sicuro dalle insidie del mercato, dagli agenti immobiliari e da contratti pericolosi come il cosiddetto compromesso e il rogito notarile:

 1. Verificare la regolarità dell’Agente Immobiliare

Innanzitutto quando si entra in un’agenzia immobiliare occorre assicurarsi che il soggetto con cui si interagisce sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio. La verifica può avvenire tramite esplicita richiesta all’agente di esibizione del proprio certificato oppure richiedendo informazioni alla Camera di commercio locale. Si tratta di un’informazione importante perché, se il mediatore non è iscritto nell’apposito ruolo, non ha diritto a ricevere la provvigione. Peraltro, consiglio di diffidare da prestazioni professionali gratuite perché possono nascondere degli abusi.

2. Verificare la modulistica

Pretendere che l’agente utilizzi i moduli depositati presso la Camera di Commercio per la stipulazione di qualsiasi atto, conservarne una copia e assicurarsi che tutti i documenti:

  • siano scritti in modo chiaro e comprensibile. In caso di dubbi non esitare a chiedere delucidazioni all’avvocato;
  • indichino i dati dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione o del suo rappresentante legale.
  • indichino l’oggetto del contratto, specificando se si tratta per es. di una proposta di acquisto o di un incarico di vendita;
  • contengano tutti gli elementi necessari per il singolo tipo di atto (per es. elementi essenziali della proposta d’acquisto, del compromesso e del rogito);
  • siano compilati in tutte le loro parti. Si consiglia di sbarrare le parti non utilizzate;
  • siano controfirmati dall’agente immobiliare che ha condotto la trattativa.

  3. Attenzione alle clausole

Leggere sempre attentamente gli atti che vengono sottoposti dall’agente immobiliare, pretendere che siano abbastanza dettagliati (specialmente se si tratta di proposte di acquisto) e verificare l’eventuale presenza delle cosiddette clausole vessatorie nel contratto di agenzia o mediazione.

 4. Pretendere le informazioni

Pretendere che l’agente fornisca in modo corretto tutte le informazioni necessarie sulle condizioni generali dell’immobile, sulla sua conformità alle norme edilizie e urbanistiche e sulla presenza di eventuali vincoli. Si ricorda, infatti, che l’agente immobiliare è civilmente responsabile se nasconde l’esistenza di servitù, ipoteche, pignoramenti, abusività edilizie, mancanza di consenso di tutti i comproprietari alla vendita dell’immobile, diritti di prelazione o riscatto,mancato pagamento di spese condominiali ordinarie e/o straordinarie da parte del venditore oppure se fornisce dati falsi (per es. dichiara che un terreno è edificabile quando in realtà ha altre destinazioni urbanistiche).

Il dovere di informazione dell’agente immobiliare presuppone la richiesta, al proprietario dell’immobile, di tutta la documentazione relativa all’immobile, le visure presso gli uffici tecnici e finanziari e le conservatorie dei registri immobiliari, la verifica, presso gli amministratori del condominio in cui si trova l’immobile, dell’esistenza di spese condominiali arretrate o di previsti interventi straordinari.

Inoltre l’agente deve garantire al cliente la propria reperibilità telefonica e disponibilità alla visita dell’immobile.

 5. Richiedere documentazione dell’immobile

Con riguardo alle informazioni sull’immobile, assicurarsi di avere tutti i seguenti atti:

  • Certificati di destinazione d’uso, destinazioni urbanistiche, copie conformi di condoni, concessioni o licenze edilizie, concessioni in sanatoria;
  • certificati di abitabilità e agibilità e attestazioni di conformità degli impianti;
  • copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici;
  • iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.

6. Valutare gli “altri costi”

Si consiglia di chiedere all’agente, il prima possibile, le informazioni dettagliate sul valore dell’immobile, sui costi fiscali e notarili cui le parti andranno incontro, sulla provvigione dovuta all’agente e su eventuali spese aggiuntive.

 7. Attenzione a cosa si compra

Attenzione al valore dell’immobile: il cartellino di offerta delle agenzie di solito riporta il prezzo dell’immobile rapportato alla sua superficie totale. Si tratta della superficie commerciale, che è diversa da quella calpestabile. La prima, infatti, a differenza della seconda, comprende anche i muri interni ed esterni dell’immobile ed è calcolata secondo criteri che possono variare da agenzia ad agenzia. Pertanto è consigliabile chiedere all’agenzia come è stato effettuato il calcolo.

 8. La provvigione

L’agente, che come già detto deve essere iscritto nel Ruolo dei Mediatori, matura il diritto alla provvigione soltanto nel momento in cui “l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (art. 1748 c. civ.), solitamente al momento della firma del contratto preliminare di vendita (c.d. compromesso) o dell’accettazione formale della proposta d’acquisto.
Tuttavia, secondo parte della giurisprudenza, è sufficiente, affinché maturi la provvigione, che le parti si siano consapevolmente avvalse dell’attività dell’agente per incontrarsi e formulare un potenziale affare.
In ogni caso si consiglia di definire fin da subito e per iscritto le condizioni della provvigione e le relative modalità di pagamento, quali servizi essa comprende e quali invece saranno oggetto di costi o rimborso-spese aggiuntivi. La provvigione, a garanzia di neutralità e terzietà dell’agente, deve essere pagata in egual misura da compratore e venditore. La misura della provvigione non è fissata per legge, ma dalle tariffe professionali. Essa è quindi soggetta al libero mercato e può variare da città e città e oscilla tra il 2% e il 4% del valore della transazione.

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