Grande dibattito in Camera e Senato sul decreto di recepimento della direttiva 214/17/Ue in tema di mutui e trasparenza verso i debitori.

Il provvedimento introduce la possibilità di inserire una clausola all’interno dei contratti di mutuo per disporre il passaggio di proprietà dell’immobile alla banca, senza quindi passare dal tribunale, in caso di morosità nei pagamenti delle rate. La stessa banca potrà così procedere alla vendita dell’immobile per estinguere il debito residuo.

I tecnici della Camera, a favore di questo decreto legge, sottolineano che la ratio dovrebbe essere di velocizzare le procedure in caso di inadempienza del debitore, visto che in Italia mediamente i tempi per arrivare all’incasso di una casa pignorata sono di circa 7 anni. Con questa importante garanzia le banche dovrebbero erogare più facilmente e con condizioni migliori per chi sottoscrive un mutuo. Inoltre per i debitori la vendita in tempi ridotti è un vantaggio, perché così il loro immobile non verrebbe svalutato dalle aste giudiziarie, aumentando così le probabilità di incassare qualcosa.

Contrari i deputati del Movimento 5 Stelle che criticano fortemente questo decreto legge, sottolineando come il non passaggio dal tribunale, sia un’assenza di garanzia e trasparenza nei confronti dei cittadini in difficoltà, che potrebbero perdere la propria casa (anche l’abitazione principale) per poi vederla svenduta a prezzi sufficienti solo per coprire il debito residuo. I deputati del movimento evidenziano inoltre come questa legge sia contraria al codice civile che nell’art.2744 vieta il patto commissorio, il quale prevede che, in caso di inadempienza, il bene dato in pegno o ipoteca diventa di proprietà del creditore. Inoltre vi è un rischio concreto che gli immobili vengano venduti a prezzi inferiori a quelli di mercato, con una conseguente diminuzione dei valori di tutto il mercato immobiliare.

Clausola d’inadempimento

Il decreto legge, nonostante le critiche, segue il suo percorso ed oggi ha ottenuto il primo sì da parte della commissione finanze della Camera (con voto contrario del M5S), per fortuna con qualche modifica e maggiori tutele per il debitore rispetto allo schema iniziale, ma vediamolo nel dettaglio:

  • inizialmente il decreto di legge permetteva alle banche di diventare  proprietarie di immobili, acquistati tramite mutui da loro erogati, dopo sette rate non pagate (come avviene già per la procedura esecutiva secondo il Testo Unico Bancario), invece con le ultime disposizioni ci vorranno 18 rate non pagate perché l’immobile passi di proprietà alla banca.
  • la clausola è comunque un accordo tra le parti, anche se chiaramente banca e debitore non hanno la stessa forza negoziale, durante la sottoscrizione il contraente dovrà essere informato tramite un consulente e gli spetterà l’ultima parola prima che la banca proceda alla vendita.
  • la banca vendendo l’immobile potrà recuperare il suo credito ma dovrà restituire al debitore l’eventuale quota eccedente, in linea con il patto marciano che garantisce la plusvalenza a chi ha sottoscritto il mutuo.
  • la norma non sarà retroattiva, non sarà applicabile a contratti già in essere nemmeno in caso di surroga.
  • il trasferimento del bene alla banca comporterà comunque l’estinzione del debito, anche se il valore dell’immobile (o l’effettivo valore di vendita) risultasse inferiore al debito residuo.
  • un’altra garanzia per il debitore è che il perito non sarà scelto dalle parti (vista la diversa forza negoziale) ma sarà un un perito indipendente nominato dal tribunale, il quale avrà il compito di valutare l’immobile.
  • inoltre è stato aggiunto un passaggio che impegna le banche “a valorizzare l’immobile al miglior prezzo di realizzo possibile, indipendentemente dall’ammontare del debito residuo”.
  • Bankitalia ha il compito di vigilare su tutta la procedura.

Senza la clausola

Se il contraente non sottoscrive la clausola di inadempimento la banca potrà effettuare la normale procedura prevista dal Testo Unico Bancario (art.40 comma 2) dopo solamente 7 rate non pagate, anche in questo caso viene garantita l’eventuale plusvalenza se il valore di vendita in asta giudiziaria dovesse risultare superiore al debito residuo.

Conclusioni

Una legge che se da una parte potrà velocizzare l’iter in caso di inadempienza del debitore, che ritengo essere troppo lungo (mediamente 7 anni), dall’altra conferma purtroppo il percorso legislativo degli ultimi anni che tende a dare sempre più potere alle banche.  Sicuramente dobbiamo ringraziare il Movimento 5 Stelle, che grazie alle sue critiche, ha portato il governo a rivedere alcune condizioni rispetto allo schema iniziale, in primis la modifica da 7 a 18 mesi (che è il periodo massimo per il quale si può sospendere il pagamento di un mutuo) che potrebbe scoraggiare le banche ad utilizzare questa clausola.

Buon Vento
Alessandro

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